Рефинансирование ипотеки в основном означает, что вы обмениваете старую ипотеку на новую и, возможно, на новый баланс.
Когда вы рефинансируете ипотеку, ваш банк или кредитор выплачивает старую ипотеку новой; это причина для рефинансирование срок.
Большинство заемщиков предпочитают рефинансировать, чтобы уменьшить свои проценты и сократить срок погашения, или воспользоваться возможностью конвертировать часть капитала, который они заработали у себя дома, в наличные.
Существует два основных типа рефинансирования: рефинансирование по ставке и сроку и рефинансирование за наличные.
Что такое рефинансирование?
Рефинансирование - это процесс замены существующей ипотеки на новую. Как правило, люди рефинансируют свою ипотеку, чтобы снизить ежемесячные платежи, снизить процентную ставку или изменить свою кредитную программу с ипотеки с регулируемой ставкой на ипотеку с фиксированной ставкой. Кроме того, некоторым людям нужен доступ к наличным деньгам для финансирования проектов ремонта дома или погашения различных долгов, и они будут использовать свой собственный капитал для получения денежного рефинансирования.
Независимо от вашей цели, фактический процесс рефинансирования работает так же, как и при подаче заявки на первую ипотеку - вам нужно будет найти время, чтобы изучить варианты ссуды, собрать правильные финансовые документы и подать заявку на рефинансирование ипотеки. прежде, чем он может быть одобрен.
Преимущества домашнего рефинансирования
Есть несколько причин для рефинансирования ипотеки. Некоторые из возможных преимуществ включают:
- Уменьшите ежемесячный платеж *. Согласно Изучение , средний домовладелец может сэкономить 160 долларов и более в месяц за счет рефинансирования. При меньшем ежемесячном платеже вы можете направить сбережения на другие долги и другие расходы или применить эти сбережения к ежемесячному платежу по ипотеке и погасить ссуду раньше.
- Отказаться от частного ипотечного страхования (PMI). Некоторым домовладельцам, имеющим достаточный собственный капитал или оплаченный капитал, не требуется платить по ипотечному страхованию, которое снизит их общий ежемесячный платеж.
- Сократите срок кредита. Для домовладельцев, которые взяли ипотеку в начале своей карьеры, 30-летняя ипотека могла иметь больший финансовый смысл. Но для тех, кто хочет погасить ипотеку раньше, сокращение срока кредита может быть привлекательным вариантом.
- Переход от ипотеки с регулируемой ставкой к ссуде с фиксированной ставкой. Если у вас есть ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой, ваш платеж может увеличиваться или уменьшаться при изменении процентных ставок. Переход на ссуду с фиксированной ставкой и надежными и стабильными ежемесячными платежами может дать домовладельцам уверенность в том, что их платеж никогда не изменится.
- Закрепите свою первую ипотеку и кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC). Превратив их в единый ежемесячный платеж, вы можете упростить свои финансы и сосредоточиться на единственном долге. У HELOC часто есть регулируемые ставки, поэтому рефинансирование в ссуду с фиксированной ставкой может сэкономить вам деньги в долгосрочной перспективе.
- Используйте собственный капитал в своем доме, чтобы получить наличные. С увеличением стоимости дома у вас может быть достаточно капитала, чтобы получить рефинансирование за счет выплаты наличных. Эти деньги можно использовать для финансирования ремонта дома, погашения долга или финансирования крупных покупок.
Риски рефинансирования кредита
В зависимости от ваших целей и финансового положения рефинансирование не всегда может быть лучшим вариантом. Хотя рефинансирование дает множество преимуществ, вам также придется взвесить риски.
Например, рефинансирование ипотеки обычно перезапускает процесс погашения. Итак, если у вас есть пять лет на выплату 30-летнего кредита и вы решите взять новую 30-летнюю ипотеку, вы будете платить по ипотеке в течение 35 лет. Для некоторых домовладельцев это хороший план, но если у вас уже есть, скажем, 10 или 20 лет по ипотеке, пожизненные проценты могут не окупить дополнительных затрат.
В этих случаях многие домовладельцы рефинансируют краткосрочную ссуду, которая не продлевает их выплаты по ипотеке, например, 20- или 15-летняя ипотека (которая часто также предлагает более низкие ставки, чем 30-летние ссуды).
Как правило, рефинансирование - хороший вариант, если новая процентная ставка ниже, чем процентная ставка по вашей текущей ипотеке, а общая сумма сбережений превышает стоимость рефинансирования. Например, если у вас осталось 390 000 долларов по ссуде на 400 000 долларов под 4,25%, замена текущей ипотечной ссуды с 3,75% может привести к экономии в размере 162 долларов в месяц по сравнению с предыдущей ссудой. *
* При рефинансировании существующей ссуды ваши общие финансовые расходы могут быть выше в течение срока ссуды.
Часто задаваемые вопросы по рефинансированию
Прежде чем решиться на рефинансирование, важно подготовиться. Чтобы оценить вашу готовность к рефинансированию, рассмотрите следующие вопросы.
Следует ли мне рефинансировать, если я планирую прожить в своем доме только несколько лет?
Как и при первоначальной покупке дома, вам придется заплатить сборы, налоги и закрыть расходы по ипотеке для рефинансирования. Важно определить, сколько времени потребуется для окупаемости при рефинансировании ипотеки. Точка безубыточности - это точка, в которой ежемесячная экономия, полученная за счет рефинансирования ипотеки, превышает стоимость рефинансирования.
Согласно Бюро финансовой защиты потребителей, вам необходимо учитывать, сколько времени потребуется, чтобы ежемесячная экономия окупила стоимость рефинансирования. Просмотрите заключительные расходы, которые вы заплатили по первоначальному жилищному кредиту. Затраты на рефинансирование могут быть примерно одинаковыми. Общее практическое правило - действовать только в том случае, если новая процентная ставка сэкономит вам эту сумму примерно на два года (другими словами, если вы выйдете на уровень безубыточности примерно через два года).
Поэтому обязательно посчитайте и поймите, как новый заем повлияет на вас.
Как рефинансирование влияет на мой кредитный рейтинг?
Ваш кредитный рейтинг не только помогает определить ваше одобрение рефинансирования ипотеки, но также определяет процентную ставку, которую предложит ваш кредитор. Проще говоря, чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже процентная ставка.
Например, заемщик со средней суммой кредита 250 000 долларов США и кредитным рейтингом 640 может платить примерно на 2500 долларов больше в год в виде процентных платежей, чем заемщик с кредитным рейтингом 760 . Если ваш кредитный рейтинг снизился с тех пор, как вы впервые получили ипотеку, вы можете рассчитывать на более высокие ставки, что может свести на нет любые потенциальные выгоды от рефинансирования.
Каков остаток по моей ссуде?
Перед тем, как подписать новую ипотеку, вам нужно будет оценить текущий остаток по кредиту. Если вы в настоящее время находитесь на 15-м году своего 30-летнего кредита, вы можете изучить варианты рефинансирования на более короткий срок. Это имеет смысл для многих домовладельцев, поскольку позволяет им воспользоваться исторически низкими ставками, не откладывая дату платежа, что часто может обеспечить значительную экономию. *
Нужна ли мне гибкость или жесткий график платежей?
Распространенное использование рефинансирования - сократить срок ссуды и погасить ее раньше. Если текущие процентные ставки по ипотеке ниже, чем ваша текущая процентная ставка, обычно бывает такая же сумма ежемесячного платежа при одновременном сокращении лет вашей ипотеки.
Например, домовладельцы с 30-летней ипотекой могут рефинансировать ссуду на 15 лет. Это может быть отличным выбором, но следует учесть следующие моменты:
Во-первых, большинство кредиторов позволят вам досрочно выплатить ипотечный кредит. Так что, если вы хотите погасить свой 30-летний кредит за 15 лет с дополнительными платежами, возможно, вы сможете это сделать. Это поможет вам быстрее накапливать основную сумму и сэкономить на выплатах процентов. Если обстоятельства изменятся и наступят тяжелые времена, вы можете вернуться к первоначальному 30-летнему платежу по контракту.
С другой стороны, 15-летняя ссуда обычно дает еще большую экономию процентов, а также может помочь вам быстро увеличить капитал, чтобы вы могли владеть своим домом бесплатно и не платя раньше, чем позже.
Доступно ли рефинансирование для кредитов FHA, VA, Jumbo или USDA?
Да, в зависимости от вашей текущей ситуации один из этих вариантов может иметь для вас смысл. Кроме того, если у вас в настоящее время есть обычная ссуда, ссуда FHA, VA, Jumbo или USDA, доступны варианты, которые включают несколько упрощенных программ рефинансирования. Оптимизированные программы рефинансирования предлагают упорядоченный процесс утверждения за счет сокращения или отмены многих проверок доходов, кредитов или оценок, которые включены в стандартные программы рефинансирования.
Программа оптимизации VA называется рефинансированием с понижением процентной ставки или IRRRL. Важно отметить, что оптимизированные займы рефинансирования могут не допускать возможности снятия наличных. Кроме того, как и другие варианты рефинансирования, упрощенные ссуды рефинансирования могут увеличить ваши общие расходы в течение срока ссуды.
Сейчас подходящее время для рефинансирования?
В конце концов, очень важно проанализировать цифры, чтобы понять, имеет ли смысл рефинансирование для вас. Даже если раньше у вас не было возможности рефинансировать, программы и ставки ссуды постоянно меняются. Эти изменения, наряду с увеличением стоимости жилья на различных рынках, могут позволить вам снизить ставку или ежемесячные платежи.
Но не обязательно делать это в одиночку! Кредитные специалисты PennyMac всегда готовы ответить на ваши вопросы и направить вас на пути к успешному рефинансированию.
Ставка и срок рефинансирования
В рефинансирование ставку и срок, вы обычно получаете новую ипотеку с более низкой процентной ставкой, а также, возможно, с более коротким сроком выплаты (30 лет заменены на 15 лет).
При недавних исторически низких процентных ставках рефинансирование вашей 30-летней ипотеки в 15-летнюю ипотеку может закончиться ежемесячными выплатами, аналогичными вашей первоначальной ссуде. Это связано с более низкой суммой процентов, которую вы заплатили бы по новой ипотеке, хотя выплаты по ипотеке на 15 лет обычно выше, чем ссуды на 30 лет.
Правда об ипотеке гласит, что важно убедиться, что вы нашли точку безубыточности, прежде чем принимать решение о рефинансировании текущей ставки по ипотеке. По сути, это происходит тогда, когда затраты на рефинансирование возмещаются за счет самого низкого ежемесячного платежа по ипотеке.[1].
Рефинансирование с снятием наличных
При рефинансировании с выплатой наличных вы можете рефинансировать до 80 процентов текущей стоимости вашего дома наличными. Вот почему это называется рефинансированием с выплатой наличных. Допустим, ваш дом оценивается в 100 000 долларов, а вы задолжали 60 000 долларов по ссуде. Ваш банк или кредитор могут предоставить вам как квалифицированному заемщику 20 000 долларов наличными, в результате чего ваша новая ипотека станет 80 000 долларов.
При рефинансировании с выплатой наличных вы не всегда экономите деньги за счет рефинансирования, но вы получаете ссуду под более низкие проценты на необходимые денежные средства. Причины для получения наличных денег могут заключаться в том, что вы, возможно, захотите выкопать новый бассейн для выхода на пенсию на заднем дворе или отправиться в отпуск своей мечты.
Имейте в виду, что получение ипотечного кредита с выплатой наличных увеличивает размер вашего залога.[2]. Это может означать более крупные и / или более долгосрочные платежи. Помните, что это не бесплатные деньги, и вы должны вернуть их своему кредитору.
Решение о рефинансировании ипотеки - это не то, что нужно легкомысленно. Рассмотрите стоимость рефинансирования по сравнению с полученной взамен экономией. Поговорите со специалистом по финансовому планированию, если вы беспокоитесь о том, следует ли вам рефинансировать, а также о других доступных вам вариантах.
СОДЕРЖАНИЕ
- Что такое рефинансирование?
- Преимущества домашнего рефинансирования
- Риски рефинансирования кредита
- Часто задаваемые вопросы по рефинансированию
- Следует ли мне рефинансировать, если я планирую прожить в своем доме только несколько лет?
- Как рефинансирование влияет на мой кредитный рейтинг?
- Каков остаток по моей ссуде?
- Нужна ли мне гибкость или жесткий график платежей?
- Доступно ли рефинансирование для кредитов FHA, VA, Jumbo или USDA?
- Сейчас подходящее время для рефинансирования?
- Ставка и срок рефинансирования
- Рефинансирование с снятием наличных